橙牛數(shù)字今天給各位分享房地產(chǎn)城市展廳如何管理的知識(shí)，其中也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)城市展廳如何管理經(jīng)營(yíng)進(jìn)行解釋，解決你現(xiàn)在面臨的問(wèn)題，下面開(kāi)始。
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相關(guān)列表一欄：
- 1、房地產(chǎn)城市管理辦法
- 2、為什么要建房地產(chǎn)城市展廳
- 3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理
- 4、房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容有哪些
- 5、如何管理房地產(chǎn)公司
房地產(chǎn)城市管理辦法
法律分析：城市房地產(chǎn)管理辦法包括總則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地細(xì)則、土地使用權(quán)出讓細(xì)則、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)細(xì)則、房地產(chǎn)交易細(xì)則、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理細(xì)則、法律責(zé)任、附則等內(nèi)容;其中房地產(chǎn)交易細(xì)則中，還包括了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房產(chǎn)租賃以及房產(chǎn)證中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)規(guī)定。
法律依據(jù)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》 第十四條 因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。
屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：
(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的;
(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;
(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;
(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的;
(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷登記的;
(六)申請(qǐng)更正登記或者異議登記的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。
為什么要建房地產(chǎn)城市展廳
城市規(guī)劃展示館不僅有利于市民參觀了解城市的發(fā)展變化和未來(lái)規(guī)劃，更有利于向國(guó)內(nèi)外賓客介紹城市規(guī)劃與建設(shè)的情況，樹(shù)立城市對(duì)外開(kāi)放的國(guó)際大都市形象。
城市規(guī)劃展示館作為對(duì)外宣傳的重要窗口，一般以“城市、人、環(huán)境、發(fā)展”為展示的主題，向城市人民仍至世人展示了城市規(guī)劃建設(shè)發(fā)展的成就，讓市民知曉城市規(guī)劃，參與城市規(guī)劃，架起了市政府與市民間的溝通橋梁。建設(shè)永久性的城市規(guī)劃展示館，是讓民眾參與，增強(qiáng)市民認(rèn)同感的迫切需要；也是城市建設(shè)和發(fā)展進(jìn)入新時(shí)期，努力提高規(guī)劃水平的必然要求。它的出現(xiàn)給本來(lái)已絢麗多彩的城市更增添了一份英姿。城市規(guī)劃展示館已成為市民了解城市、展望未來(lái)、進(jìn)行愛(ài)國(guó)主義教育的重要陣地；也是城市加強(qiáng)對(duì)外交往，促進(jìn)國(guó)際間相互了解溝通的宣傳窗口。“日出江花紅勝火，春來(lái)江水綠如藍(lán)”，城市規(guī)劃展示館將伴隨千萬(wàn)市民昂首挺立，意氣風(fēng)發(fā)，在新世紀(jì)里不斷作出自己的新貢獻(xiàn)。
城市未來(lái)發(fā)展展館，意在全面展示城市規(guī)劃與建設(shè)成就，充分表達(dá) “城市、人、環(huán)境、發(fā)展”的展示主題，被市民譽(yù)為“城市之窗”。現(xiàn)階段的城市規(guī)劃展示館能大量采用高科技手段，全面展示的城市未來(lái)藍(lán)圖。高科技城市規(guī)劃館極具專業(yè)性、知識(shí)性、趣味性、藝術(shù)性，融歷史和未來(lái)為一體，給人以無(wú)限的遐想。磅礴的氣勢(shì)、大手筆的布展格調(diào)、現(xiàn)代一流的高科技展示手段，形象、生動(dòng)地演繹出城市的滄桑巨變，展現(xiàn)了城市美好的今天和燦爛的明天。
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房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理
設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心之一，尤其是由以往的資源競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向能力競(jìng)爭(zhēng)的未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)計(jì)管理能力顯得尤為重要。設(shè)計(jì)重要，理由很簡(jiǎn)單，一方面設(shè)計(jì)直接決定了公司產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來(lái)的收入，另一方面設(shè)計(jì)決定了公司產(chǎn)品70%以上的成本支出(建安成本)，二者相減也就決定了公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成敗。以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出更符合客戶需求的產(chǎn)品關(guān)鍵是抓住設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過(guò)程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。
1、設(shè)計(jì)任務(wù)書
設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司更高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見(jiàn)、營(yíng)銷部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司和客服部門提供的客戶建議、開(kāi)發(fā)部門提供的政府征詢意見(jiàn)、預(yù)算部門提出的初步成本建議以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的勘測(cè)報(bào)告等；初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的設(shè)計(jì)成果、報(bào)批過(guò)程中獲知的反饋意見(jiàn)、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提供的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求等。設(shè)計(jì)在設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，前者的重心在于政府規(guī)劃、產(chǎn)品定位、領(lǐng)導(dǎo)意圖，而后者的重心則在于報(bào)批反饋意見(jiàn)、成本要求。由于后續(xù)參與設(shè)計(jì)成果評(píng)審的部門基本與提供設(shè)計(jì)輸入建議的部門一致，因此若此環(huán)節(jié)將某個(gè)部門省略，那么后續(xù)的設(shè)計(jì)評(píng)審也將缺乏針對(duì)性的效果。一般來(lái)說(shuō)，
房地產(chǎn)企業(yè)能意識(shí)到該環(huán)節(jié)的重要性，但總是由于這樣或那樣的原因?qū)е略O(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，總結(jié)下來(lái)，主要有以下幾點(diǎn)：
時(shí)間緊張。目前有不少房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問(wèn)題由施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來(lái)解決。同樣因?yàn)楣て诰o張，也大大影響了其他部門提供資料的質(zhì)量。
人力資源緊張。房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才缺乏的現(xiàn)象普遍嚴(yán)重，匱乏的人才使得很多大家都知道重要的工作卻沒(méi)有辦法開(kāi)展，比如收集客戶信息，了解客戶需求，同時(shí)，在精力分散的情況下也降低了工作質(zhì)量，如設(shè)計(jì)限額要求的質(zhì)量可能因?yàn)榫Σ粔蚨蟠蛘劭邸?/p>
在方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制時(shí)，忽視了地質(zhì)勘探報(bào)告的重要性，導(dǎo)致后續(xù)大量的土方簽證和一系列的設(shè)計(jì)缺陷；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)時(shí)，忽視了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理部門提出的配套設(shè)備的設(shè)計(jì)要求，導(dǎo)致后續(xù)土建、配套和景觀的設(shè)計(jì)矛盾現(xiàn)象。
積累不足。成本方面的積累不足導(dǎo)致預(yù)算部門難以提供有效的設(shè)計(jì)限額要求，客戶方面的積累不足導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷部門、客服部門不能提供有效的客戶需求建議等。
2、設(shè)計(jì)過(guò)程控制
設(shè)計(jì)過(guò)程的控制是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的有力手段。多數(shù)企業(yè)在設(shè)計(jì)的過(guò)程中不太重視過(guò)程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這環(huán)節(jié)的工作可以從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮：
關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制。在設(shè)計(jì)開(kāi)始實(shí)施前，設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該設(shè)計(jì)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，必要時(shí)可組織各部門參與的研討會(huì)，同時(shí)碰到不確定性問(wèn)題時(shí)應(yīng)即時(shí)的征詢規(guī)劃部門意見(jiàn)，盡早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前解決問(wèn)題。
日常跟蹤。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。
過(guò)程記錄。在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過(guò)程記錄，便于項(xiàng)目完結(jié)后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免類似問(wèn)題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。
3、設(shè)計(jì)成果評(píng)審
設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖得以圖紙化的另一重要手段。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)或采取口頭等非正式溝通的方式或不重視走形式，導(dǎo)致該環(huán)節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)的實(shí)施可以考慮做好以下幾點(diǎn)：
評(píng)審會(huì)的合理組織。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門的工作時(shí)間異常寶貴，應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕辉O(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前(2-3天)下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見(jiàn)時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。
參與部門充分。一般來(lái)說(shuō)，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。
參與部門重視。參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來(lái)了聽(tīng)聽(tīng)走人的心態(tài)。
評(píng)審紀(jì)要。評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)由詳盡的評(píng)審意見(jiàn)記錄，并要求簽字確認(rèn)。
4、設(shè)計(jì)變更控制
設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來(lái)成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：
公司領(lǐng)導(dǎo)要求變更：因領(lǐng)導(dǎo)的換屆導(dǎo)致現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合領(lǐng)導(dǎo)要求，或原有領(lǐng)導(dǎo)基于公司發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更等。
營(yíng)銷部門要求變更：產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不符合業(yè)主的要求或給業(yè)主帶來(lái)十分的不便等情況，營(yíng)銷部門提出進(jìn)行變更。
施工單位要求變更：施工單位因材料設(shè)備使用問(wèn)題而提出來(lái)的變更，如原有材料設(shè)備缺貨要使用替代產(chǎn)品，又比如使用新材料；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來(lái)的變更，如出現(xiàn)明顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。
設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。
減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)。要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說(shuō)將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。概括說(shuō)來(lái)，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過(guò)程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。根據(jù)筆者經(jīng)驗(yàn)，做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。
嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)，先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更。這樣做來(lái)，可能會(huì)影響施工效率，在此可以適當(dāng)?shù)慕o予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一定設(shè)計(jì)變更的權(quán)限進(jìn)行操作。
另外，設(shè)計(jì)單位素質(zhì)的優(yōu)劣也是一個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)。目前國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，一般來(lái)說(shuō)，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且配套服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且配套服務(wù)質(zhì)量高。建議房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不要盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的內(nèi)容有哪些
1)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體的市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和企業(yè)登記管理的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的審核登記，對(duì)不符合法定條件的，一律不予登記注冊(cè)。對(duì)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或雖有營(yíng)業(yè)執(zhí)照但超范圍從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，要予以查處。
(2)房地產(chǎn)廣告管理。依據(jù)《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，重點(diǎn)查處下列違法違規(guī)廣告行為：未辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)而擅自開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告；未辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不全的廣告；工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格，權(quán)屬有爭(zhēng)議以及政府限制銷售等不具備銷售條件的廣告；未取得商品房預(yù)售許可證的廣告；向購(gòu)房者的承諾與實(shí)際情況不符或根本無(wú)法兌現(xiàn)的各種價(jià)格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境和配套設(shè)施、物業(yè)管理等內(nèi)容的違法違規(guī)廣告。
(3)規(guī)范商品房買賣行為。工商行政管理機(jī)關(guān)要引導(dǎo)和督促房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)使用《商品房買賣合同示范文本》，督促、指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按照約定的期限、面積和質(zhì)量履行合同，按規(guī)定的向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》并按約定承擔(dān)保修責(zé)任。對(duì)于售房合同中損害消費(fèi)者權(quán)益的格式條款，應(yīng)責(zé)令其改正。對(duì)利用合同對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行欺詐，損害社會(huì)公共利益的行為，要依據(jù)國(guó)家工商行政管理總局《關(guān)于查處利用合同進(jìn)行違法行為的暫行規(guī)定》依法追究其行政責(zé)任。
(4)處理房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛。利用“12315”舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)，受理消費(fèi)者房地產(chǎn)方面的申訴，積極調(diào)解消費(fèi)糾紛，查處侵害消費(fèi)者合法權(quán)益案件。
(5)對(duì)房屋中介活動(dòng)管理。查處房屋咨詢、信息服務(wù)企業(yè)超范圍經(jīng)營(yíng)房屋中介，房屋中介公司擅自設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，無(wú)照經(jīng)營(yíng)和欺詐經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
(6)建立房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的信用公示制度。按照國(guó)家工商行政管理總局關(guān)于企業(yè)信用分類監(jiān)管措施的要求，做好房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的信用分類工作，并按不同的類別實(shí)施不同的監(jiān)管。要建立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體不良行為和良好行為記錄管理體系，并在網(wǎng)上進(jìn)行公示，以懲戒違法者，鼓勵(lì)守法者。
如何管理房地產(chǎn)公司
我們以山東淄博市為例子，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎么管理。房地產(chǎn)公司管理建議
一、要搶抓機(jī)遇去庫(kù)存
去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議將商品房“去庫(kù)存”列為2016年的重要任務(wù)。春節(jié)前后，中央各部委又密集出臺(tái)了一系列降首付、減契稅等促進(jìn)商品房消費(fèi)的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開(kāi)發(fā)企業(yè)必須牢牢把握住這難得的機(jī)遇，在市場(chǎng)大勢(shì)上升期把握好節(jié)奏，踩準(zhǔn)點(diǎn)，抓緊消化過(guò)量庫(kù)存。如果項(xiàng)目本身位置較好、品質(zhì)較高、配套齊全，銷售可以考慮適當(dāng)緩一緩、提點(diǎn)價(jià)，尋求利益的更大化都是可以的;而如果項(xiàng)目位置一般、品質(zhì)一般、配套一般，項(xiàng)目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢(shì)開(kāi)展形式多樣的促銷活動(dòng)，確保在市場(chǎng)飽和前基本清盤;如果項(xiàng)目位置遠(yuǎn)離主城區(qū)、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處于停盤狀態(tài)。現(xiàn)如今機(jī)會(huì)來(lái)了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番 *** ，這些房屋進(jìn)入最后一次出手機(jī)會(huì)的時(shí)間窗口，如果硬犟著等高價(jià)，一旦錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)，再后悔就來(lái)不及了。兩三年之后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，政策將回歸常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將真正進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)節(jié)狀態(tài)。即使房地產(chǎn)市場(chǎng)再出現(xiàn)下行波動(dòng)，也不會(huì)再有如此大規(guī)模的 *** 行動(dòng)，已沒(méi)有這樣的 *** 機(jī)會(huì)窗口了。
二、要堅(jiān)持合法規(guī)范經(jīng)營(yíng)
近兩年，受房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)低迷、庫(kù)存積壓嚴(yán)重、企業(yè)資金鏈較為緊張等因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)違法違規(guī)現(xiàn)象有明顯抬頭的跡象。突出表現(xiàn)在，一是個(gè)別項(xiàng)目在土地、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、施工等手續(xù)不齊全的情況下就違法開(kāi)工建設(shè);二是個(gè)別項(xiàng)目不嚴(yán)格按審批的規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)，任意修改、隨意變更，導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收和竣工綜合驗(yàn)收備案難以通過(guò);三是未取得預(yù)售許可證以認(rèn)購(gòu)、團(tuán)購(gòu)、定金、借款、預(yù)付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風(fēng)險(xiǎn)較大。個(gè)別項(xiàng)目還存在一房多賣的嚴(yán)重違法行為;四是有的項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)緩慢，不能與主體建筑不能同步達(dá)到交付使用條件;五是有的項(xiàng)目以四方驗(yàn)收作為交房條件，甚至不驗(yàn)收、不備案就隨意交房;六是有的項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度把控不嚴(yán)，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時(shí)到位等問(wèn)題，就會(huì)造成工期延誤，項(xiàng)目難以及時(shí)竣工，繼而引發(fā)延期交房的問(wèn)題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高、交房時(shí)間過(guò)緊、辦理房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間偏短，極易引發(fā)索賠糾紛。等等。因企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范引發(fā)的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢(shì)，僅2015年，市開(kāi)發(fā)辦就協(xié)調(diào)處理投訴上訪案件565件，同比增長(zhǎng)122%，部分項(xiàng)目還影響了社會(huì)和諧穩(wěn)定。
為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，2015年市住建局聯(lián)合國(guó)土、城管執(zhí)法、房管等部門，對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序進(jìn)行了專項(xiàng)整治，并對(duì)山東通乾房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等9家存在不良開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，給予全市通報(bào)批評(píng)、信用評(píng)價(jià)扣分、資質(zhì)降級(jí)、限制開(kāi)發(fā)等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作的通知》(淄建發(fā)〔2015〕92號(hào))，下一步將在加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程監(jiān)督、加強(qiáng)商品房銷售管理、加大違法違規(guī)行為查處力度、加強(qiáng)信息公開(kāi)等方面加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。
今天在座的都是我市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為較為規(guī)范的骨干開(kāi)發(fā)企業(yè)，也要引以為戒，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律，依法開(kāi)發(fā)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，共同維護(hù)良好市場(chǎng)秩序和行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
三、要加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)律研究
經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，全市商品房供應(yīng)已從絕對(duì)短缺過(guò)渡到相對(duì)過(guò)剩階段，市場(chǎng)運(yùn)行正在從高速增長(zhǎng)期向平穩(wěn)發(fā)展期過(guò)渡。即使今后2-3年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高峰期，但也不會(huì)持久，終究要回到平穩(wěn)發(fā)展期。新常態(tài)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新的、更高的要求。今后做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在決策層面上，企業(yè)必須將更多精力放在研究城市發(fā)展規(guī)律、人口流動(dòng)趨勢(shì)以及房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律上，不盲目擴(kuò)張、貪大求快，堅(jiān)持有質(zhì)量、有效益、風(fēng)險(xiǎn)可控的發(fā)展;在具體操作上，必須通過(guò)把握市場(chǎng)節(jié)奏、細(xì)分客戶群體、優(yōu)化項(xiàng)目定位、提升建設(shè)品質(zhì)、加強(qiáng)成本管控等措施，努力為市場(chǎng)提供性價(jià)比更高，更符合需求的產(chǎn)品。要更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)的提升，注重節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)境保護(hù)，注重發(fā)展綠色建筑和低碳社區(qū)，減少環(huán)境污染。
淄博市屬典型的組團(tuán)式、分散型布局城市，各區(qū)縣差別較大，除中心城區(qū)可劃入房地產(chǎn)三線城市外，其他區(qū)縣均可劃入四線城市行列。從當(dāng)前情況看，三四線城市商品房主流消費(fèi)群體，一是現(xiàn)有居民對(duì)住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經(jīng)過(guò)前幾年的集中改善性換房，這一群體數(shù)量在迅速減少;二是城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，今后一段時(shí)間仍會(huì)有大量農(nóng)村居民向城區(qū)聚集;三是現(xiàn)在農(nóng)村男多女少，小伙子找對(duì)象難成為普遍現(xiàn)房，在城區(qū)買套商品住房逐漸成為標(biāo)配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費(fèi)的主力;四是由于城鄉(xiāng)教育資源不平衡，到城區(qū)上學(xué)讀書逐漸成為必然，自然帶來(lái)對(duì)商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來(lái)10年內(nèi)，商品房消費(fèi)仍將是城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)“熱點(diǎn)”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展?jié)摿θ匀缓艽螅熬皬V闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點(diǎn)，一是城區(qū)規(guī)模小，常住人口數(shù)量少，聚集能力一般;二是商品房消費(fèi)以本地居民為主，外來(lái)人口有限，購(gòu)置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現(xiàn)在有一個(gè)趨勢(shì)，就是越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)人口(比如大學(xué)畢業(yè)生)和資源在向一二線城市聚集，對(duì)三四線城市存在明顯抽血效應(yīng)。三四線城市雖然人口也在增加，但長(zhǎng)期看，成長(zhǎng)空間有限。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)在購(gòu)置土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及價(jià)格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區(qū)縣城核心區(qū)、與主城區(qū)緊鄰的預(yù)留規(guī)劃區(qū)還可以考慮;而遠(yuǎn)離主城區(qū)的新區(qū)、旅游度假區(qū)、山景房、湖景房等更好不介入。
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